从生齿规模上看，深圳36年前几乎是从零起头起步的。但到了2014年岁尾的时候，深圳现实糊口生齿曾经接近京沪这两个特大城市。
但深圳城市道积只要上海的3分之一，的8分之一。
因为深圳尚未发布2015年统计公报，这篇文章只能采纳2014年和之前的数据。发布的常住生齿数字，2014岁尾是上海2426万人，是2152万人，深圳只要1078万人。
这种环境不改变，深圳楼市将出大事，也就是继续上涨，涨到天上！
熟悉深圳楼市的人都晓得，因为地盘面积狭小，深圳商品室第供应量持久偏小，每年的开工面积和完工面积跟中山这种三线城市差不多。
若如斯，则深圳楼市将面对着并世无双的、史无前例的变局。
注：2000年、2001年和2004年商品室第完工面积没有查到，利用的是商品室第发卖面积（2004年）或“商品房完工面积×65%”推算出来的（2000年和2001年）。
也就是说，在中国城市化最高峰期间，新建了2.6亿平方米的商品室第，上海建了3.08亿平方米，生齿增量更为显著的深圳只建了7000万平方米的商品室第。深圳的室第供应量只相当于的27%，上海的23%！
那么，涌入深圳的外来生齿都住在哪里了？谜底是：绝大部门住在违法建筑里。老苍生的习惯叫法是：城中村、小产权房。但深圳不认可深圳有所谓的小产权房。
到那时，深圳的商品室第将成为全国富人的玩物，深圳大部门中低收入阶级将栖身违法建筑、军产房、城中村，过着持久租房的糊口。其实，这曾经是深圳楼市的现状了。
二、深圳商品室第供应量少得可怜
但问题是，中国城镇化的径必定是大城市化，而不是大中小城市平衡成长。只需给迁移，大师必然是涌向核心城市。所以，从持久看，将来北上深生齿将继续添加。
按照上述数字我们还计较出，深圳存量商品房的户均面积在93平米摆布，其他室第户均面积只要43.8平方米（违法建筑多是小户型）。
三、令人可骇的结论
上图：北上深三大城市，过去15年商品室第完工面积走势图。
让我们通过跟和上海的比对，看看深圳过去10多年到底发生了什么。
一、深圳现实生齿比肩京沪
深圳市近期提出了一个弘大打算，将来5年削减2亿平方米的违法建筑。这此中绝大部门当然不会是拆除，由于涉及的人太多、太复杂，估量绝大大都会给某种身份，在必然范畴内获得流转的。
2014年的数据还显示，昔时小学生招生人数，上海是16.34万人，是15.3万人，深圳达到了16.25万人。也就是说，深圳小学生招数人数曾经跨越了、迫近上海，显示出深圳强劲的生齿增加后劲。
于是，一个更大的变局即将到来：违法建筑会不会获得某种身份，无限度地上市买卖？
若是加上比来5年来的各类室第增量，深圳的住房不算欠缺，缺的是能够获得房产证的、当做资产的住房。
从2000年到2014年，深圳小学生人数从31万增加到了79万，增幅155%，现实生齿增加必定比这个速度还快。若是按照目前认可的“现实办理生齿2000万”推算，过去15年深圳生齿增加了1200万人。但这15年的新增商品室第面积只要7000万平米建筑，按照人均20平方米计较，只够容纳350万人。
跟着调控政策不竭出台，过热的一线城市楼市起头降温。这波上涨行情是从深圳率先启动的，但可惜的是，直到今天绝大大都人仍然没有搞大白，深圳楼市到底发生了什么，即将发生什么。
深圳有几多违法建筑？的说法是：跨越37万栋，大约4.2亿平方米。当然，4.2亿里还有一小部门是工业和贸易性质的房子。
所以，深圳房价客岁以来的疯狂上涨，除了资金杠杆要素之外，更主要的是生齿在猛增，室第的供应量却不断在削减，并且少得可怜（上海也具有这种现象，只是没有如许极端）。
但三个城市权利教育阶段的在校生人数别离是：上海123万人，112.8万人，深圳105.7万人，该当说深圳现实生齿该当曾经很是接近京沪。对此，深圳也不否定，次要带领比来公开认可深圳现实办理生齿跨越2000万。
5年削减2亿平方米，这意味着什么？过去15年里，深圳才扶植了7000万平米的商品室第，此刻一年出来的违法建筑可能达到4000万平方米！
若是察看北上深三大城市积年的商品室第完工面积，我们就会发觉一个主要现象：三大城市的供应量都在削减。这是由于国度在节制特大城市生齿总量，所以在地盘供应量上不竭收紧。
下面这组数据很是令人震动，它显示了2000年以来北上深三大城市商品室第完工量：
也就是说，若是违法建筑不克不及畅通，不克不及成为外来生齿“真正的家”，则深圳房价将继续飙升；若是赐与某种畅通的资历，则对此前采办了商品房的人将是严重利空，特别是原关外的商品房。而深圳金融系统里的典质物，可都是高价的地盘和房子，这个价钱系统是持久构成的。
深圳2011年发布的《深圳市住房保障成长规划（20112015）》也了深圳商品室第的欠缺环境，按照这个文件供给的数字，到2010岁暮，深圳全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。此中商品住房建筑面积1.02亿平方米，约110万套。也就是说，2010岁尾的时候，不法建筑占了深圳室第总套数的接近八分之七。
深圳和上海分歧，在于它是个全新的城市。在2000年之前的20年，其商品房的供应量该当不到比来15年的一半。所以，深圳商品室第完工总面积在1亿平米摆布，加上这些年连续上市的政策性住房，必定也很难跨越1.5亿平方米。而上海、室第的存量大要都在7亿平方米摆布。
通过对环节数据的比对研究，我的结论是，深圳楼市具有令人震动的特殊性。无论将来出台什么政策，深圳楼市都将有严重事务发生。
也许有人会拿上海2015年生齿削减说事，但我告诉你，比来的日本生齿普查显示：过去5年里日本初次呈现了全国总生齿削减的现象，但东京地域又添加了35.4万人。日本是城镇化根基完成的国度，各个城市之间公共资本相对平衡，但东京仍然具有持续的生齿吸引力。
深圳办理者勇气和聪慧的时候到了，深圳的住房问题曾经没有退！